Вопрос 1: Порядок замены "недобросовестной" управляющей организации
в многоквартирном доме.
На основании ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений
в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений
в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться
от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год
с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, если управляющая организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, собственники в любое время вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора и выбрать новую, утвердив условия договора
и заключить такой договор с выбранной организацией или изменить способ управления.
В целях фактической реализации данных прав и полномочий предлагается следующий алгоритм действий:
1. Необходимо предварительно определиться с какой управляющей организацией (далее УК) предполагается заключить договор управления.
2. Провести предварительные переговоры, согласовать тариф на содержание и ремонт и примерный перечень работ.
3. Получение реестра собственников помещений многоквартирного дома
в УК осуществляющей управление домом инициатором общего собрания (УК обязана предоставить реестр собственников инициатору собрания ст. 45 Жилищного кодекса РФ
в течении 5 дней со дня получения запроса). При обращении в УК за реестром необходимо указать, что реестр предоставляется инициатору собрания. Рекомендуется направлять обращения в действующую УК через ГИС ЖКХ и в обязательном порядке указывать,
что реестр предоставляется инициатору собрания.
4. Подготовка материалов для проведения собрания – проект договора управления, расчет тарифа на содержание и ремонт, перечень работ (как правило разрабатываются совместно с УК), уведомление о проведении собрания, в том числе на сайте ГИС ЖКХ, бюллетени для голосования и т.п.
5. Организация и проведение общего собрания собственников с повесткой
о расторжении действующего договора и выборе новой УК.
Как правило, если на предварительных переговорах достигнуто соглашение с новой УК и она заинтересована в заключении договора управления, данная УК
оказывает содействие в организации процедуры проведения общего собрания и оформлении его результатов.
О проведении общего собрания собственники уведомляются не позднее
чем за 10 дней, собрание рекомендуется проводить в очно-заочной форме с обязательным оформлением бюллетеней голосования.
Порядок оформления документов собрания подробно описан в Приказ Минстроя России от 30.04.2025 N 266/пр "Об утверждении Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и Порядка направления подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в уполномоченный исполнительный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный жилищный надзор".
За выбор новой УК должно проголосовать не менее 50% собственников от общего числа собственников помещений в доме. Договор с новой УК должны подписать более 50% собственников, в таком случае договор считается заключенным со всеми собственниками.
6. О расторжении договора управления, инициатором, в обязательном порядке уведомляется УК, осуществляющая управление домом, путем направления копии протокола собрания с сопроводительным письмом, способом позволяющим подтвердить получение.
После внесения изменений в реестр лицензий новая УК вправе приступить
к управлению домом.
Вопрос 2: Какой перерыв в предоставлении жилищных услуг (убора в подъезде, придомовой территории) является допустимым?
В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и «Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004», утверждённом Госстроем РФ.
Согласно этим документам, уборка должна проводиться в следующие сроки:
обметание окон, подоконников, отопительных приборов — не реже 1 раза в 5 дней;
обметание стен – не менее 2 раз в месяц;
мытье лестничных клеток (лестничных площадок и маршей) – не реже 1 раза в месяц;
- влажное подметание лестничных клеток нижних 2 этажей – ежедневно;
- влажное подметание лестничных клеток выше 2-го этажа – еженедельно;
- влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов –ежедневно;
влажная протирка подоконников, оконных решёток – ежегодно (весной).
мытье окон – два раза в год.
При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем определена следующая периодичность уборки:
сухая уборка и мойка пола лестничных площадок и маршей – не реже чем
через 5 дней;
обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т. д. – не реже чем через 5 дней;
сухая уборка и мойка стен – не менее 2 раз в год;
мокрая уборка всех поверхностей – не реже 1 раза в месяц.
Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года: очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см, сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см, очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова), очистка придомовой территории от наледи и льда, очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка крыльца
и площадки перед входом в подъезд.
Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года: подметание
и уборка придомовой территории, очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, уборка и выкашивание газонов, прочистка ливневой канализации, уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.
Конкретный график уборки может быть скорректирован в договоре управления многоквартирным домом.
В случае невыполнения работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома собственники могут предпринять меры для проведения перерасчета платы за содержание и ремонт жилого помещения в связи с неоказанием услуг.
Изменение размера платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества
в многоквартирном доме осуществляется только в случаях, предусмотренных Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества
в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте, который является основанием для уменьшения размера платы
за содержание и ремонт жилого помещения.
Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. Управляющая организация обязана в течение 2 рабочих дней с даты получения заявления направить собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения рассчитывается на основании стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения с учетом количества полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, по отношению к количеству календарных дней в месяце.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. Таким образом, при решении
вопроса об уменьшении платы и взыскании излишне уплаченных денежных средств
в связи с ненадлежащим качеством оказанных услуг, значимым обстоятельством является выяснение состава предоставляемых потребителю услуг и стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правилами № 491 в пункте 40 устанавливается, что собственники помещений,
при осуществлении контроля за содержанием общего имущества и вправе получать
от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ, проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы), требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов
и проверять полноту и своевременность их устранения.
Согласно п.14 Правил № 491 не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.
В случае наличия актов, подтверждающих факт оказания работ и услуг
по содержанию общего имущества ненадлежащего качества, потребители вправе
с заявлением обратиться в адрес управляющей организации для перерасчета платы, в случае отсутствия перерасчета платы, направить обращение в органы жилищного надзора, приложив подтверждающие документы.
